Non è valida la delibera che ripartisce le spese condominiali, prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti, ed utilizzandone altre mai approvate anche se seguite dai condomini per diversi anni.
Per la Cassazione infatti la formazione del regolamento (anche non contrattuale) è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 c.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 delle disp. di att. c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell’art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (quindi anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto).
In particolare, secondo la Suprema Corte le “tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 cod. civ., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, per cui è logico concludere che tali tabelle vadano approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.
In ogni caso per la Cassazione le tabelle in quanto tali – siccome allegate al regolamento di condominio – devono avere, come quest’ultimo, forma scritta ad substantiam, cioè per la validità dei valori millesimali.
Del resto si osserva che se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, è anche vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, la forma scritta prevista per il regolamento è necessaria sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto di approvazione costituito da una delibera assembleare.
Per dividere le spese condominiali non è possibile quindi ricorrere a criteri non scritti non rispettosi delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo.
